Achat hypothécaire
Premier achat, deuxième propriété ou immeuble locatif : on regarde votre cas.
Les règles changent selon votre situation. Un primo-accédant n'a pas les mêmes options qu'un investisseur ou que quelqu'un qui change de résidence principale. Avant de visiter, on regarde concrètement ce qui s'applique à vous.
Pour quel achat
- Premier achat (primo-accédant). Mise de fonds dès 5 % avec assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty). Programmes de soutien : Régime d'accession à la propriété (RAP), CELIAPP, crédit d'impôt premier acheteur. On regarde votre capacité réelle et ce qui maximise votre dossier.
- Deuxième propriété. Changement de résidence principale, chalet, condo de vacances : chaque cas a ses règles. Mise de fonds plus élevée (souvent 10-20 %), impact de votre hypothèque actuelle sur votre capacité, financement relais possible entre vente et achat.
- Multiplex propriétaire-occupant. Vous habitez une des unités d'un duplex, triplex ou quadruplex, et vous louez les autres. Régime hybride entre résidence principale et locatif : mise de fonds plus basse que pour du locatif pur (dès 5 à 10 % pour 2 à 4 unités avec assurance SCHL), revenus locatifs des autres logements comptés dans votre capacité (50 à 80 % selon le prêteur). Bon véhicule patrimonial très populaire à Montréal.
- Investissement locatif pur. Vous n'habitez pas la propriété, c'est un immeuble à revenus. Mise de fonds minimum 20 %, parfois 25 à 35 % selon le type d'immeuble. Revenus locatifs comptés à 50 à 80 % selon le prêteur. Ratio de couverture de la dette (DCR), zone géographique, historique de l'immeuble : on regarde l'ensemble.
Le parcours, du premier appel à la signature
- Préapprobation. Si vous n'avez pas encore trouvé la propriété, on calcule votre capacité et on garde un taux 90 à 120 jours. Vous magasinez avec un cadre clair.
- Offre acceptée, approbation finale. Vous avez fait une offre conditionnelle au financement. On transforme la préapprobation en hypothèque ferme, ou on bâtit le dossier de zéro si vous n'aviez pas préapprobation. Délais typiques : 5 à 10 jours ouvrables selon le dossier.
- Évaluation, inspection, conditions. On coordonne ce qu'il faut côté prêteur, vous gérez ce qu'il faut côté propriété.
- Signature chez le notaire. Au Québec, c'est le notaire qui finalise l'acte. Je m'occupe de tout le côté financier jusque-là.
Ce qu'on regarde dans votre dossier
- Vos revenus et leur stabilité : salaire, travailleur autonome, mixte, revenus locatifs existants.
- Vos dettes actuelles (cartes, marges, prêts, autres hypothèques).
- La mise de fonds disponible et son origine (cruciale pour la conformité réglementaire).
- Votre historique de crédit et la situation actuelle (cote, comportement de remboursement).
- Le type de propriété visée : son emplacement, son âge, son usage prévu.
Je décortique chaque point avec vous. Si votre profil colle mieux à un prêteur spécialisé qu'à un produit BNC, je vous le dis honnêtement. C'est votre dossier qui doit gagner, pas le mien.